BEVERLY. Un desarrollador propone 40 casas adosadas para residentes de 55 años o más y un edificio de cuatro pisos y 160 unidades de vida asistida y cuidado de memoria en unos 44 acres boscosos junto a Boulder Lane, entre el vecindario de Kennel Hill y la Ruta 128 en la línea con Wenham. El proyecto, llamado Age-restricted Residential Community at Boulder Lane, se describe en una presentación de 17 páginas de Waverly Development que la ciudad ha publicado en su centro de documentos en línea. La presentación enumera cinco aprobaciones discrecionales que el proyecto necesitaría de tres juntas de Beverly, empezando por una variante de uso de la Junta de Apelaciones de Zonificación, porque el terreno está zonificado para industria e investigación y la vida asistida no es un uso permitido allí. No dice que se haya presentado solicitud alguna.
Qué se propone
El plano del sitio coloca las 40 casas adosadas del lado del vecindario y el edificio de 160 unidades de vida asistida y memoria del lado de la Ruta 128. Las casas adosadas tendrían dos pisos y medio con una altura máxima de 32 pies; el edificio de vida asistida tendría cuatro pisos “en el extremo de la Ruta 128 del sitio”. La presentación describe la distribución como una transición “de casas de 2.5 pisos junto al vecindario existente a una estructura de 3 a 4 pisos más cercana a la autopista”. El estacionamiento sumaría 268 espacios: 80 en garajes, 80 en tándem y 108 en superficie.
La propiedad se compone de cuatro parcelas de Beverly, 73-8, 86-114, 86-40 y 86-39B, y una parcela de Wenham, 47-1, para 43.79 acres según levantamiento. El desarrollador estima el “área potencial de desarrollo aproximada” en unos 10 acres y dice que unos 34 acres, aproximadamente el 77 por ciento, son humedales, zonas de amortiguamiento y bosque “que no pueden construirse y permanecerán naturales”. Los humedales entre el proyecto y Kennel Hill, dice la presentación, “están protegidos por las normas estatales y municipales de humedales y quedan como amortiguador natural”. El acceso se muestra desde la Ruta 128 y Grapevine Road.
Cinco aprobaciones, tres juntas
La propia tabla de la presentación expone lo que el proyecto necesita. Primero, una variante de uso de la Junta de Apelaciones de Zonificación para permitir la residencia de vida asistida y memoria en el distrito IR, “donde actualmente no figura como uso permitido”. Segundo, un permiso especial de la misma junta para las casas adosadas como Vivienda Subsidiada para Personas Mayores, que exige ocupación por residentes de 55 años o más “con una parte de las casas permanentemente asequibles”. Tercero, una orden de condiciones de la Comisión de Conservación para cualquier obra cerca de humedales y sus zonas de amortiguamiento. Cuarto, revisión del plano del sitio por la Junta de Planificación con la Junta de Revisión de Diseño, que abarca distribución, drenaje, iluminación, paisajismo y diseño de edificios. Quinto, un permiso especial de la Junta de Planificación bajo el Distrito Superpuesto de Protección del Suministro de Agua, porque el sitio está dentro de él.
Una variante de uso es la más difícil de obtener de las cinco bajo la ley de zonificación de Massachusetts, que exige una determinación de dificultad ligada al terreno mismo, y la presentación parece anticipar ese argumento al dedicar una página a lo que la zonificación actual ya permite.
Para qué está zonificado el terreno ahora
El frente del sitio, la parcela 73-8 de unos 26 acres, está zonificado IR, Industrial Restringido, Investigación y Oficinas. La presentación enumera los usos permitidos allí de pleno derecho bajo la sección 300-42B de la ordenanza de zonificación, “sin variante de zonificación ni permiso especial de uso”: oficinas comerciales y profesionales y bancos; manufactura, ensamblaje, procesamiento y empaque en un edificio cerrado; laboratorios de investigación, pruebas y desarrollo de productos; centros de procesamiento de datos y oficinas administrativas; manufactura, investigación y pruebas de energía renovable; imprenta y publicaciones; una terminal de pasajeros de taxi, tren o autobús; y un taller de contratista o artesano como carpintería, soldadura o taller mecánico.
Esa lista cae en medio de un debate vivo. El Concejo Municipal celebra el lunes por la noche una audiencia pública sobre la Orden 250, una moratoria de centros de datos hasta noviembre de 2027 que la Junta de Planificación recomendó 7 a 0 el 27 de octubre. La presentación de Boulder Lane, al incluir los “centros de procesamiento de datos” entre los usos que el desarrollador podría construir sin pedir permiso a nadie, plantea desde la otra dirección el mismo punto que han hecho los patrocinadores de la moratoria sobre el distrito IR.
Frente a las reglas dimensionales del IR, la presentación dice que la propuesta está muy dentro de cada límite: un lote mínimo de 2 acres frente a unos 44 acres; 225 pies de frente, retiros de 30 pies al frente, 20 a los lados y 25 atrás, todos cumplidos o superados; un límite de altura de 60 pies frente a alturas propuestas de 32 a 50 pies; y una cobertura del lote menor al 20 por ciento incluyendo estacionamiento frente a un límite del 40 por ciento para edificios y 60 por ciento incluyendo estacionamiento.
Tráfico y escuelas: las cifras del desarrollador
La página de tráfico compara la propuesta con un complejo hipotético de 200 apartamentos de tres pisos en el mismo terreno, usando promedios nacionales del Manual de Generación de Viajes del Instituto de Ingenieros de Transporte, 12.ª edición, 2025. Según esas cifras, el proyecto para mayores generaría unos 550 viajes vehiculares por día laborable frente a unos 1,240 de los apartamentos, 56 por ciento menos; 38 viajes en la hora pico de la mañana frente a 82; y 48 en la hora pico de la tarde frente a 104, “menos de un auto por minuto, entrando y saliendo combinados”. La presentación dice que la mayoría de los viajes vendrían de empleados de vida asistida “cuyos turnos tienden a cambiar en horas de menor demanda”, y agrega que las estimaciones están “por confirmar mediante un estudio de tráfico”.
Sobre escuelas, la presentación estima que un proyecto convencional de 200 apartamentos con 40 por ciento de una habitación, 50 por ciento de dos y 10 por ciento de tres, 15 por ciento de ellos asequibles, traería unos 43 niños en edad escolar a un costo de unos $800,000 al año según el gasto promedio por alumno de Beverly. El proyecto para mayores, dice, no traería ninguno: la mayoría de los estatutos de las asociaciones de propietarios de adultos activos prohíben que residentes menores de 55 vivan en una unidad más de 60 días al año, y la vida asistida no suma estudiantes.
El argumento de los residentes mayores
Dos páginas argumentan la necesidad. Citando la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense 2020 a 2024 de la Oficina del Censo, la presentación dice que uno de cada tres residentes de Beverly, unos 14,600 de 42,665, tiene 55 años o más. Citando una evaluación de necesidades de 2018 del Instituto de Gerontología de UMass Boston preparada para el Concilio de Personas Mayores de Beverly, dice que se proyecta que entre el 28 y el 30 por ciento de los residentes tengan 60 años o más para 2030, frente al 21 por ciento; que el 62 por ciento de los residentes mayores calificó quedarse en Beverly al envejecer como “muy importante”; y que los residentes mayores reportaron falta de viviendas para reducirse o con servicios de apoyo.
La página de beneficios comunitarios promete nuevos ingresos fiscales, casas que permitan a residentes de toda la vida mudarse a algo más pequeño y “potencialmente” liberar casas unifamiliares, vida asistida y cuidado de memoria “cerca de la familia, sin salir de la ciudad”, 15 por ciento de las casas adosadas con restricción de asequibilidad, empleos permanentes de cuidado y de construcción, y un “sitio autosuficiente” en el que el desarrollo, no la ciudad, paga basura, remoción de nieve, servicios y mantenimiento vial. La presentación está firmada por Ray Boghos de Waverly Development.
Lo que no está en la presentación
La presentación no da un precio para las casas adosadas, una tarifa mensual para las unidades de vida asistida, un calendario de construcción, el número de empleados, el nombre de un operador para el centro de cuidado, ni el nivel de asequibilidad de las casas restringidas. No dice si la parcela de Wenham se construiría o quedaría como espacio abierto, ni cómo participaría Wenham, cuya línea cruza el sitio. Las imágenes de casas adosadas y vida asistida están rotuladas como “ejemplos de producto comparable, mostrados solo como ilustración”. La tabla de aprobaciones describe una secuencia que pasaría por la Junta de Apelaciones de Zonificación, la Comisión de Conservación y la Junta de Planificación, cada una con su propia audiencia pública; ninguna audiencia sobre el proyecto aparece en las agendas que las tres juntas han publicado.
La presentación está aquí. Cobertura anterior de Beverly: la agenda del concejo del 9 de noviembre y la audiencia sobre la moratoria de centros de datos.
