Salem ha terminado la mitad de las 30 acciones que se fijó en su plan de vivienda de cinco años y no ha comenzado seis de ellas, informó la ciudad el lunes 9 de noviembre en una boleta de calificaciones publicada cuando al plan le queda un año. El mismo informe muestra lo ajustado que sigue el mercado: la tasa de vacancia es de 2.6 por ciento en alquileres y de cero en viviendas ocupadas por sus dueños, el alquiler promedio es de $2,196, y la proporción de hogares que pagan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda no se ha movido del 42 por ciento.
La ciudad adoptó la Hoja de Ruta de Vivienda en diciembre de 2022. El documento sirve también como el plan de producción de vivienda de Salem aprobado por el estado, que vence el 4 de diciembre de 2027. La oficina del alcalde dijo que ya ha transcurrido cerca del 75 por ciento del plazo del plan.
El resultado: 15 cumplidas, nueve en curso, seis sin tocar
De las 30 estrategias, 15 están completas, nueve están en curso y seis no han comenzado, según el comunicado de la ciudad. El comunicado nombra cuatro de las cumplidas: ya rigen las reglas sobre la conversión a condominios, se establecieron reglas de vivienda inclusiva, se apoyó el programa municipal de rehabilitación de viviendas y se creó un puesto de estabilidad de vivienda en la oficina del alcalde. No indica cuáles son las seis estrategias que no han empezado, y el anuncio publicado en el sitio de la ciudad no enlaza a una tabla completa, punto por punto.
El sitio de planificación de la ciudad, Imagine Salem, completa parte del cuadro. Enumera cinco medidas de vivienda como implementadas: zonificación inclusiva, un cambio a los mínimos de estacionamiento residencial para vivienda multifamiliar, la ordenanza de conversión a condominios, las unidades de vivienda accesorias y el Programa de Incentivos para el Desarrollo de Vivienda. Enumera tres como en proceso: tarifas de vinculación o de transferencia, zonificación para habitaciones individuales, vivienda compartida y unidades pequeñas, y distritos de crecimiento inteligente bajo el Capítulo 40R.
“Hemos logrado buenos avances en muchas de las estrategias que pide nuestra actual Hoja de Ruta de Vivienda, y estamos viendo beneficios de esas acciones, pero sin duda queda más por hacer”, dijo el alcalde Dominick Pangallo en el comunicado. “Seguimos creyendo que toda persona en Salem merece un techo, y uno que pueda pagar”.
Precios, alquileres y un mercado sin casi nada disponible
La boleta contrasta el avance del plan con el mercado para el que fue escrito. Entre 2022 y 2026, dijo la ciudad, el precio mediano de venta de una casa unifamiliar en Salem subió 13 por ciento y el de un condominio subió 14 por ciento. Los alquileres promedio subieron cerca de 10 por ciento, de $2,000 en los primeros ocho meses de 2020 a $2,196 en los mismos meses de 2026.
La vacancia es la cifra que explica lo demás. La ciudad dijo que un mercado sano tiene una tasa de vacancia de alrededor de 6 por ciento en alquileres y de alrededor de 2 por ciento en viviendas en propiedad. Las cifras más recientes de Salem son 2.6 por ciento en alquileres y cero en viviendas en propiedad. “Cuando las tasas de vacancia son bajas, eso indica que no hay suficiente oferta, lo que a su vez eleva los costos de la vivienda”, dice el comunicado.
Los edificios de alquiler también siguen convirtiéndose en condominios. La ciudad dijo que las conversiones alcanzaron su máximo en 2022, con 107 unidades, y que el ritmo se ha mantenido estable desde entonces. A 2024, la medición más reciente, la vivienda de Salem se divide en partes iguales: 50 por ciento ocupada por sus dueños y 50 por ciento por inquilinos.
La proporción de hogares con carga de costos, definidos como los que pagan más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda, fue de 42 por ciento en 2022 y de 42 por ciento en 2024.
Lo aprobado y lo construido
El comunicado da dos grupos de cifras de producción. De 2019 a 2022, la ciudad aprobó 432 unidades de vivienda, de las cuales 220, o el 51 por ciento, son asequibles. De ellas, 144 se han construido, 251 están en construcción y 37 no han comenzado.
De 2023 a 2026, la cuenta es de 1,815 unidades aprobadas o en trámite, de las cuales 612, o el 34 por ciento, son asequibles. Ese total incluye 690 unidades que la ciudad espera que entren al proceso de permisos durante el próximo año. De las 1,125 unidades restantes, ya aprobadas, 17 se han construido, 473 están en construcción y 635 no han comenzado.
En conjunto, los dos períodos muestran una ciudad que ha aprobado mucha más vivienda en los últimos cuatro años que en los cuatro anteriores, y en la que la mayor parte aún no está habitada: 161 unidades terminadas de 1,557 aprobadas desde 2019, con 724 en construcción.
Lo que pedía la Hoja de Ruta
La Hoja de Ruta de 2022, un documento de 124 páginas, fijó ocho metas en tres grupos. Las metas generales son preservar la vivienda asequible existente y proteger a los inquilinos del desplazamiento, proteger y crear hogares para los residentes más vulnerables de la ciudad, y ampliar la oferta de vivienda a precio de mercado, de ingresos mixtos y asequible. Las metas de ubicación dirigen el crecimiento hacia zonas con empleos y transporte y nombran el Campus Sur de Salem State University, la zona de Jefferson Avenue, Shetland Park y Highland Avenue como “áreas transformadoras”. Las metas restantes abarcan la construcción en lotes dentro de los vecindarios existentes, la resiliencia climática y la rehabilitación de edificios antiguos.
Sus 30 estrategias se ordenan en cuatro categorías: estabilidad, oferta, subsidio municipal, y capacidad de implementación y divulgación. Van desde la ordenanza de conversión a condominios y protecciones más fuertes para inquilinos hasta un estudio de los mínimos de estacionamiento residencial, zonificación para unidades pequeñas, un posible impuesto a la transferencia de bienes raíces en ventas de alto precio, un fideicomiso comunitario de tierras, una lotería de vivienda centralizada, una oficina permanente de estabilización de vivienda y un registro de alquileres para seguir las rentas y los desalojos. La primera estrategia de la lista era considerar la estabilización de alquileres si el estado lo permite.
El plan fue franco sobre sus límites. La intención de las estrategias, dice, no es sugerir que Salem las implementará todas en cinco años, sino ofrecer varias formas de trabajar hacia sus metas, y añade que muchas dependen del mercado, del financiamiento y en algunos casos de la aprobación estatal.
Voces desde la alcaldía
Lori Stewart, coordinadora de estabilidad de vivienda de la ciudad, dijo en el comunicado que la respuesta debe ser doble: más vivienda en todo Salem y protecciones más fuertes que mantengan a los inquilinos en sus hogares. “Detrás de cada estadística de vivienda hay una persona, una familia o un adulto mayor que se pregunta si podrá permanecer en la comunidad a la que llama hogar”, dijo.
El Dr. Thomas Piñeros Shields, vicepresidente de la Junta del Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible, dijo que la junta sigue trabajando en prioridades de la Hoja de Ruta, como la viabilidad de los fideicomisos comunitarios de tierras y enmiendas de zonificación para apoyar la vivienda de habitación individual o de unidades pequeñas en Salem.
Qué sigue
La aprobación estatal de la Hoja de Ruta como plan de producción de vivienda de Salem rige hasta el 4 de diciembre de 2027. El comunicado no dice cuándo comenzará el trabajo en un plan sucesor ni cuáles de las seis estrategias sin empezar piensa abordar la ciudad en el último año. La propia Hoja de Ruta señala que cada estrategia requiere aprobaciones locales, y los puntos que Imagine Salem enumera como en proceso, entre ellos la zonificación para habitaciones individuales y unidades pequeñas, aún no se han adoptado.
El anuncio de la ciudad está aquí. La Hoja de Ruta de Vivienda de 2022 está aquí, y la ciudad sigue cada estrategia en su página de vivienda de Imagine Salem.
